Wie betaalt een daklekkage?

Ik huur: wie moet het dak repareren?

In beginsel de verhuurder. De Rijksoverheid maakt onderscheid tussen groot onderhoud, dat voor rekening van de verhuurder komt, en dagelijks onderhoud, dat voor de huurder is. Als voorbeelden van groot onderhoud noemt zij buitenschilderwerk en een nieuwe cv-ketel. Een dak raakt de constructie van de woning en valt daar in de regel onder.

Meld het gebrek schriftelijk bij de verhuurder, met foto's en een datum erbij. Gebeurt er niets, dan kunt u de verhuurder in gebreke stellen en kunt u de Huurcommissie vragen de huur tijdelijk te verlagen zolang het gebrek er is.

Eén uitzondering: heeft u de schade zelf veroorzaakt, dan betaalt u. De bewijslast ligt daarbij bij u, want u moet kunnen laten zien dat u de woning normaal heeft onderhouden.

Ik heb een koopwoning

Dan betaalt u het zelf. Een opstalverzekering dekt schade door een plotselinge gebeurtenis, zoals storm of een omgevallen boom, maar niet het vervangen van een dak dat gewoon versleten is. Slijtage en achterstallig onderhoud vallen er standaard buiten.

Op die grens wordt het meeste gediscussieerd. Waait er bij storm een baan dakbedekking los, dan is dat schade. Scheurt diezelfde baan na dertig jaar vanzelf open, dan is dat ouderdom en betaalt u het zelf. Een verzekeraar vraagt vrijwel altijd foto's op, en bij twijfel een rapport van een dakdekker.

Lastig geval: storm op een dak dat al slecht was. Verzekeraars kunnen dan korten of afwijzen wegens achterstallig onderhoud. Heeft u ooit een inspectierapport laten maken, haal dat er dan bij.

Ik woon in een appartement met een VvE

Meestal de VvE. Het dak van een appartementengebouw is vrijwel altijd een gemeenschappelijk deel, en de vereniging van eigenaars is verantwoordelijk voor het onderhoud daarvan. De kosten komen uit het reservefonds, waaraan alle eigenaars meebetalen.

Sinds 2018 moet een VvE jaarlijks een minimumbedrag reserveren: 0,5% van de herbouwwaarde, of een bedrag dat volgt uit een meerjarenonderhoudsplan. Is er te weinig gespaard, dan kan de vergadering besluiten de eigenaars een extra bijdrage te vragen of een lening af te sluiten.

Waarom de natte plek binnen niets zegt over het gat buiten

Dit maakt het gesprek met verhuurder, VvE of verzekeraar vaak moeilijker dan nodig. Water komt het dak ergens binnen, loopt dan over folie, panlatten of dakbeschot naar het laagste punt, en komt pas daar naar beneden. Dat punt ligt soms meters verderop.

Een paar patronen die zich steeds herhalen. Een natte plek tegen een schoorsteen of dakkapel wijst bijna altijd op de loodaansluiting, niet op de pannen ernaast. Een plek die alleen bij regen uit één windrichting opduikt, wijst op inwaaien langs een opstand of een kier, niet op een gat. Een plas die na twee dagen droog weer op hetzelfde punt op een plat dak staat, wijst op afschot of een doorgebogen dakplaat, en een dak dat daar blijft staan verslijt daar als eerste.

Vandaar dat eerst de oorzaak wordt opgezocht en daarna pas de offerte wordt gemaakt. Wie meteen een prijs noemt zonder op het dak te zijn geweest, gokt.

Wat u in alle drie de gevallen het beste eerst doet

1. Beperk de schade. Zet emmers neer, haal spullen weg en schakel bij water in de buurt van een groepenkast de stroom uit.
2. Maak foto's met datum. Binnen en buiten. Dit is het bewijsmateriaal voor verhuurder, VvE of verzekeraar, en het scheelt later discussie.
3. Meld het schriftelijk. Een bericht of mail met datum is genoeg; een telefoontje laat geen spoor na.
4. Laat de oorzaak opzoeken, niet alleen de plek dichten. Een kit­reparatie op de verkeerde plek houdt het een winter en kost u daarna twee keer.

In één overzicht

Veelgestelde vragen